L’abandon du logement - Procédure de reprise

La loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010, dite loi Béteille, a institué une procédure d’abandon du logement qui permet au propriétaire bailleur de faire constater la résiliation du bail et de récupérer la jouissance du logement.

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement a été abandonné par ses occupants (1), le propriétaire bailleur peut intenter une procédure dite d’abandon du logement aux fins de résiliation du bail qui permet de récupérer la jouissance du logement (2).

À défaut de respecter cette procédure, le Bailleur s’expose à de nombreux risques (3).

Le Cabinet accompagne ses clients dans cette procédure (4).

1. Les conditions requises

L’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 instaure la procédure de reprise du logement en cas d’abandon de celui-ci.

À ce stade, il est important de préciser que cette procédure est applicable aux logements loués vides uniquement.

En effet, les logements loués meublés sont régis par un Titre distinct (I bis), qui ne comprend pas encore d’équivalent. Une proposition de loi a été déposée afin d’étendre cette procédure aux logements meublés. Toutefois, elle est toujours au stade du dépôt initial.

Pour caractériser l’abandon du logement, il est nécessaire de justifier d’un faisceau d’indices concordants.

Ceux-ci peuvent être matériels tels que :

• le non-paiement des loyers, de manière persistante ;
• l’accumulation du courrier dans la boîte aux lettres ;
• l’arrêt des compteurs d’eau, de gaz ou d’électricité ;
• l’absence d’assurance habitation ;
• les témoignages de voisinage ;
• etc.

Ils peuvent également être plus personnels, tel que le placement définitif en maison de retraite (Cass. Civ. 3, 26 novembre 2008, n° 07-17.728).

2. La procédure d’abandon du logement

La procédure d’abandon du logement comprend plusieurs étapes impératives : la mise en demeure et le constat d’abandon du logement (2.1) ainsi que la procédure judiciaire et la reprise effective (2.2).

2.1. La mise en demeure et le constat d’abandon

Lorsque le bailleur craint un abandon du logement, il peut mandater un commissaire de justice afin qu’il mette en demeure le locataire de justifier de son occupation du logement.

Le locataire a un mois pour déférer à cette mise en demeure.

Si celui-ci n’y a pas déféré dans le délai d’un mois, alors le commissaire de justice peut procéder au constat de l’état d’abandon du logement dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse d’un logement qui lui semble abandonné, le commissaire de justice dresse un inventaire des biens laissés sur place avec l’indication de leur éventuelle valeur marchande.

2.2. La procédure judiciaire et la reprise effective

L’article 2 du décret d’application (n° 2011-945 du 10 août 2011) dispose que le juge des contentieux de la protection est saisi sur requête.

La procédure n’est donc pas contradictoire. De ce fait, la requête doit impérativement être accompagnée des pièces justificatives et du procès-verbal d’abandon.

La requête peut également solliciter la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif.

Les délais de traitement de la requête varient selon les Tribunaux.

Sur le plan national, la moyenne de traitement est d’environ un mois (en 2025).

Si le juge fait droit à la demande, alors il rendra une ordonnance qui est soumise à plusieurs délais :

• délai de signification de deux mois : elle doit impérativement être signifiée au locataire dans le délai de deux mois à compter de sa date ; à défaut, elle sera non avenue.
• délai d’opposition d’un mois : le locataire dispose d’un droit d’opposition à l’ordonnance dans le délai d’un mois à compter de sa signification.

Pendant ce délai, il n’est pas possible de procéder à la reprise du logement.

Passé ce délai, le commissaire de justice pourra procéder aux opérations d’expulsion et de reprise conformément à l’article L. 451-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Cette procédure, simplifiée, doit impérativement être respectée sous peine de sanction.

3. Les risques en cas de non-respect de la procédure d’abandon du logement

Le propriétaire bailleur qui ne respecte pas la procédure d’abandon du logement engage sa responsabilité civile.

A été considéré comme une reprise illicite, la reprise unilatérale du bien loué par le bailleur, sans la mise en œuvre d’une quelconque procédure alors même que le locataire n’était pas à jour de ses loyers et que son absence est inexpliquée aux yeux du bailleur (CA Bourges, 27 octobre 2016, n° 15/01636).

Cette reprise illicite est fautive et peut même constituer une violation de domicile.

Il est donc impératif de respecter scrupuleusement la procédure.

4. L’accompagnement du Cabinet

La Cabinet accompagne ses clients pour la procédure judiciaire permettant la reprise effective du logement abandonné.

Si vous souhaitez mettre en œuvre une procédure d’abandon du logement afin de pouvoir effectivement reprendre celui-ci, vous pouvez contacter le Cabinet.