La jouissance paisible du Locataire et l’obligation de résultat du Bailleur

Dégât des eaux et obligation de résultat du Bailleur de procéder aux réparations pour assurer la jouissance paisible du logement à son locataire.

Par principe, il incombe au Bailleur une obligation de délivrance conforme de la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible (1).

Sauf à justifier d’un cas de force majeure, il ne saurait exciper cette responsabilité en démontrant certaines diligences qui n’ont pas été de nature à mettre fin au trouble (2).

En cas de difficulté, le Cabinet accompagne ses clients dans la résolution de différend locatif (3).

1. Les obligations du Bailleur envers son Locataire pour la durée du bail

Aux termes de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs), il incombe au Bailleur :

• une obligation de délivrance de la chose louée au locataire et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;
• une obligation d’en assurer la jouissance paisible ; et,
• une obligation d’entretien du logement en ce qui concerne :
• les réparations qui ne sont pas de nature locatives (gros œuvre, toiture, etc.) et,
• celles qui sont de nature locative mais dont le locataire n’a pas à en assurer la charge puisqu’elles proviennent de la vétusté, de malfaçon ou des vices de construction de la chose.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 (n° 2002-120), dispose que le logement doit notamment :

• assurer le clos et le couvert, que le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eaux dans l’habitation,
  
• le logement permet une aération suffisante afin de permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Ainsi, lorsque le logement loué ne répond pas à ces caractéristiques, le Bailleur engage sa responsabilité.

En matière de dégât des eaux, lorsque l’origine de celui-ci est localisée dans le gros œuvre ou la toiture, ou encore résulte de la vétusté ou malfaçon, alors le Bailleur est tenu de procéder à la réparation effective de celui-ci.

2. L’obligation de résultat d’assurer la jouissance paisible de la chose louée

Le Bailleur est tenu à la réparation effective du dégât des eaux dont l’origine est située dans le gros œuvre, la toiture ou qui résulte de la vétusté ou d’une quelconque malfaçon.

Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en justifiant de diligences. La jurisprudence rappelle utilement que le Bailleur a une obligation de résultat et non de moyen.

3. L’accompagnement du Cabinet

Le Cabinet a récemment accompagné un locataire d’un studio. Ce studio subissait depuis 7 mois un dégât des eaux dont l’origine se situait dans la menuiserie de la toiture. Le dégât des eaux avait tardé à être réparé au point où les inspecteurs de salubrité de la commune avaient conclu que les « infiltrations étaient source d’insalubrité ».

Le Bailleur social affirmait ne pas devoir rembourser les loyers reçus puisqu’il avait effectué plusieurs diligences afin notamment de rechercher la fuite et son origine, de mesurer l’humidité du logement, de procéder à des réparations et la mise en place de mesure conservatoire.

Le Juge des contentieux de la protection a jugé que le Bailleur avait effectué les travaux nécessaires pour palier le trouble de jouissance qui résultait de dégâts des eaux. Toutefois, pendant ceux-ci et sur une durée de 7 mois, le locataire a subi un préjudice de jouissance indemnisable.

Outre l’allocation de dommages et intérêts, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal compétent a ordonné la condamnation du Bailleur social à indemniser le locataire au titre du préjudice de jouissance subi.

En raison de l’importance du dégât des eaux, cette indemnisation a été évaluée à 70% du montant des loyers versés pendant la durée du dégât des eaux.

Décision : Chambre de proximité, TJ Versailles, JCP, 10 février 2026, n° 25/00555

Si vous subissez un dégât des eaux, ou n’importe quel autre trouble, et que vous souhaitez demander réparation du préjudice subi, n’hésitez pas à contacter le Cabinet qui analysera votre situation et vous proposera une stratégie adaptée à la défense de vos droits et intérêts.