L'encadrement du loyer et ses exceptions

Dans certaines zones et sous certaines conditions, les loyers sont encadrés (1).

Par exception, et sous réserve de certaines caractéristiques du bien, il est possible d’appliquer un complément de loyer (2).

En cas de violation de ces dispositions, il est possible de faire réviser le loyer et demander le remboursement des éventuels trop-perçus (3).

Le Cabinet accompagne tant les bailleurs que les locataires afin de sécuriser leur situation et de défendre leurs droits et intérêts (4).

1. Le dispositif d’encadrement des loyers

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite « Alur », consolidée par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « Elan », a institué le dispositif de l’encadrement des loyers dans plusieurs communes. Il se traduit par l’application d’un plafond dans certaines zones (1.1) à certains baux d’habitation (1.2).

1.1. L'encadrement des loyers

Aux termes de l’article 140 de la loi Elan, les communes peuvent prendre des arrêtés pour encadrer les loyers. Ont opté pour ce dispositif :

• le territoire d'Est-Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville ;
• le territoire de Plaine Commune : Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse ;
• reste de la France : Lyon, Lille, Grenoble, Bordeaux, Montpellier, bientôt Marseille et le Pays Basque.

Le loyer y est plafonné selon le nombre de pièces du logement, la date de construction, l’adresse, le type de logement et de location, vide ou meublée

Les arrêtés municipaux déterminent un loyer de référence médian, minoré et majoré.

1.2. Les baux concernés

Sont concernés les baux signés et soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sont exclus du dispositif d’encadrement des loyers :

• les logements sociaux (HLM, conventionnés APL et ANAH),
• les logements soumis à la loi de 1948, les locations saisonnières,
• les contrats de résidences-services (résidences étudiantes, résidences jeunes actifs…).

Pour les baux concernés, l’encadrement s’applique pleinement, sauf déplafonnement par un complément de loyer.

2. Par exception : l’application d’un complément de loyer

L’article 140 de la loi Elan autorise, sous conditions, le bailleur à appliquer un complément de loyer (2.1).

Toutefois, dans certains cas, l’application d’un complément de loyer est interdite (2.2).

2.1. Les conditions d’application d’un complément de loyer

L’article 140 III. B de la loi Elan autorise le bailleur qui applique déjà un loyer de référence majoré à y ajouter un complément de loyer.

Pour ce faire, le bailleur doit justifier que son logement répond à des caractéristiques de localisation ou de confort.

Celle-ci sont déterminées par comparaison aux autres logements de la même catégorie et du même secteur (vue exceptionnelle, caractéristiques de standing telle que piscine, rooftop, etc.).

2.2. L’interdiction du complément de loyer

Toutefois, le complément de loyer est strictement interdit en présence notamment de :

• des signes d'humidité sur certains murs,
• un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G,
• des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation,
• un vis-à-vis à moins de dix mètres,
• des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, etc.

Dans ces cas, le complément de loyer est indu et pourra faire l’objet d’une restitution dans le délai de prescription applicable.

3. Les sanctions en cas d’irrégularité

En cas d’irrégularité, la loi Elan prévoit des dispositifs en dehors du système judiciaire (3.1) et, à défaut, la possibilité d’agir en restitution des trop-perçus et révision du loyer (3.2).

3.1. Le représentant de l’État et la Commission départementale de conciliation (CDC)

Le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la CDC, qui tentera une conciliation si la saisine est recevable. À défaut, l’irrecevabilité sera notifiée.

Il est également possible d’effectuer un signalement auprès du représentant de l’État, qui mettra le bailleur en demeure de se conformer sous peine d’amende maximale (5.000 € pour une personne physique ou 15.000 € pour une personne morale).

En cas d’échec de la conciliation par la CDC, il est possible de saisir le juge judiciaire.

3.2. La saisine du juge judiciaire

Cette saisine n’est possible qu’après saisine de la CDC (article 18, alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Le locataire dispose d'un délai de 3 mois à compter de la réception de l'avis de CDC pour saisir le juge de demander l’annulation ou la diminution du complément de loyer, le remboursement des trop-perçus et la diminution du loyer en raison de la violation de la règlementation en vigueur.

4. Accompagnement du cabinet

En amont de tout litige, le Cabinet accompagne tant les bailleurs et les locataires dans la vérification des stipulations du bail.

En cas de litige, il les assiste tant dans la recherche d’une issue amiable que dans une procédure judiciaire.

N’hésitez pas à contacter le Cabinet, qui analysera votre situation et vous proposera une stratégie adaptée à la défense de vos droits et intérêts.