Loyers impayés et expulsion du Locataire

Un arriéré locatif peut, dans certains cas, justifier l’expulsion du Locataire.

Par principe, le Locataire et, éventuellement, la caution sont obligés au paiement du loyers et des charges locatives (1).

En cas d’inexécution, et si le contrat stipule une clause résolutoire licite, celle-ci peut être régulièrement mise en œuvre (2).

Si la procédure d’acquisition de la clause résolutoire est respectée, l’expulsion du Locataire en situation d’impayé pourra être prononcée (3).

Le Cabinet accompagne ses clients pour rédiger les contrats de location afin de prévenir de difficultés quant à l’expulsion éventuelle d’un locataire et dans un contentieux en recouvrement de l’arriéré locatif et expulsion du locataire et de tout occupant de son chef (4).

1. L’obligation au paiement du Loyer

Sont souvent obligé au titre de l’obligation au paiement, le Locataire (1.1) et la Caution (1.2).

1.1. L’obligation au paiement du Locataire, débiteur principal

L’article 7 de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989 détermine les différentes obligations légales du Locataire.

Au titre du paragraphe a), le Locataire est obligé au paiement du loyer et des charges locatives.

Cette obligation est très régulièrement reprise dans le contrat de bail ou le contrat de location à usage d’habitation.

1.2. L’obligation au paiement de la Caution

Le cautionnement est l’acte par lequel « une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci » (article 2288 du Code civil).

Il peut être simple ou solidaire (article 2290 du Code civil).

En pratique, parallèlement au contrat de Bail est signé un engagement de caution solidaire.

Celui-ci stipule que le signataire se porte caution solidaire avec le Locataire, pour le paiement des loyers, charges et accessoires, indemnités d’occupation, et tous frais éventuels de procédure résultant du contrat de location.

Cet acte permet au Bailleur de se prémunir d’un éventuel arriéré locatif, en ajoutant un débiteur à l’obligation de paiement du loyer.

Au regard de l’engagement lourd que le cautionnement représente, cet engagement est strictement encadré.

De ce fait, il est important de se faire accompagner d’un(e) Avocat(e) dès la rédaction d’un contrat de location et de l’acte de cautionnement pour se prémunir d’un éventuel contentieux ou de s’assurer de leur efficacité.

=> Le Cabinet peut vous accompagner pour la rédaction d’un contrat de location à usage d’habitation ou un acte de cautionnement, notamment solidaire.

2. La clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 autorise le contrat de location à stipuler une clause de résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers.

Cette résiliation de plein droit est conditionnée à un commandement de payer demeuré infructueux pendant une durée minimale de deux mois.

Les contrats de location à usage d’habitation stipulent très régulièrement une clause résolutoire.

Cette clause qui est usuelle, doit tout de même être rédigée avec une particulière attention.

En effet, eu égard l’importance de ses effets, elle est strictement encadrée.

Si cette clause ne répond pas aux exigences légales, elle sera réputée non écrite et il ne sera pas possible de se prévaloir de ses effets. Cela empêcherait notamment de solliciter la résiliation du bail et l’expulsion sur ce fondement.

=> Le Cabinet peut vous accompagner dans la rédaction de votre contrat de location, en veillant au respect des formulations requises par la jurisprudence pour garantir sa pleine efficacité.

3. L’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Pour expulser un locataire, il est nécessaire de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Pour ce faire, le bailleur doit justifier par exemple d’un arriéré locatif et de loyers impayés.

Sur ce point, il faut faire attention puisque ne saurait être assimilé à un défaut de paiement des loyers, le paiement partiel du loyer réalisé en application de l'article L. 843-1 du CCH. Dans ce cas précis, la clause résolutoire ne pourra être mise en jeu.

La procédure afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est la suivante :

• Étape 1 : le commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux pendant plus de deux mois ;
• Étape 2 : dénonciation du commandement à la caution éventuelle et à la CCAPEX ;
• Étape 3 : assignation du locataire et éventuellement de la caution devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire du lieu du bien immobilier aux fins de solliciter :
  • la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;
  • la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif ; et,
  • l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec assistance de la force publique et d’un éventuel serrurier.
• Étape 4 : dénonciation de l’assignation au préfet au moins 6 semaines avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989). Dans certains cas, il est possible d’échapper à cette formalité notamment lorsque le bailleur peut être qualifié de SCI familiale.

Il convient de respecter scrupuleusement ces étapes sous peine d’irrecevabilité de la procédure.

De ce fait, il est important de vous faire accompagner d’un professionnel qui pourra vérifier les formalités applicables et vous préserver d’une éventuelle irrecevabilité de vos demandes.

=> Le Cabinet vous accompagne et vous conseille dans la mise en œuvre de la clause résolutoire et les prémisses d’un contentieux éventuel.

4. L’accompagnement du Cabinet aux fins de recouvrement de l’arriéré et d’expulsion

Le Cabinet accompagne ses clients dans la rédaction des clauses du contrat de location afin de prévenir d’éventuelles difficultés quant à la mise en œuvre de la clause résolutoire et, également, dans le cadre d’une procédure en recouvrement de l’arriéré locatif et expulsion.

Un Bailleur a sollicité le Cabinet afin d’obtenir l’expulsion d’un locataire qui ne payait plus son loyer depuis plus de deux ans. De plus, celui-ci ne justifiait plus de l’assurance habitation.

Le Cabinet a été à l’origine d’une décision qui a notamment :

• déclaré recevable les demandes du Bailleur ;
• constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et constaté la résiliation du bail ;
• ordonné la libération des lieux et restitution des clés immédiate ;
• autorisé l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Décision : Tribunal de proximité du Raincy, Jugement du 23 mars 2026, RG n° 25/00960

La Cabinet accompagne ses clients tant pour la rédaction du contrat de location que dans la cadre de la procédure judiciaire, du commandement de payer visant la clause résolutoire jusqu’à l’expulsion.

Si vous faites face à un locataire qui ne paie pas ses loyers ou, plus largement, qui n’exécute pas ses obligations, n’hésitez pas à contacter le Cabinet. Celui-ci analysera votre situation, vous conseillera et vous proposera une stratégie adaptée à la défense de vos droits et de vos intérêts.